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SÃO PAULO – O ano tem sido difícil para o mercado de fundos imobiliários. O Ifix, que reúne os principais FIIs negociados na bolsa brasileira, acumula queda de quase 6% em 2021, após sofrer uma baixa de mais de 10% em 2020.

Ciclo de altas taxas de juros, incertezas sobre a pandemia e incertezas políticas e fiscais estão entre os fatores que explicam o desempenho dos fundos imobiliários.

No primeiro painel do FII Talks, evento de fundos imobiliários promovido pela InfoMoney, alguns dos principais gestores de fundos de fundos desse mercado apontaram como encontrar oportunidades em meio a esse cenário adverso.

As análises foram realizadas por André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments; Caio Conca, sócio responsável pela área imobiliária de Capitânia; e Leonardo Sant’Ana, gerente da XP Asset.

Para os gestores, no curto prazo, os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos vinculados ao mercado imobiliário, continuam sendo os mais atrativos. Os FIIs que possuem títulos indexados ao CDI (Certificado de depósito interbancário) beneficiaram do aumento das taxas de juros. Em setembro, o Banco Central elevou a taxa básica de juros da economia, Selic, para 6,25% ao ano. Foi o quinto aumento consecutivo na taxa, que, em janeiro, era de 2%.

“Com a alta da taxa de juros, os rendimentos dos fundos de papel atrelados ao CDI tendem a aumentar. Após a divulgação do índice, ocorre uma defasagem de cerca de três meses até a distribuição da renda ao investidor. Então, há muita inflação acumulada para ser distribuída aos investidores no curto prazo ”, explica Leonardo Sant’Ana.

Já o segmento de fundos “brick”, como os que investem em escritórios, shoppings e ativos logísticos, tende a sofrer em tempos de altas taxas de juros. Mas os gerentes também veem oportunidades nesses segmentos.

Com a pandemia, os fundos que investem em shoppings e escritórios perderam a atratividade e os valores dos imóveis que fazem parte do portfólio desses FIIs ficaram muito desatualizados nos últimos dois anos. Na visão dos entrevistados, eles são baratos.

“Às vezes ficamos olhando para a receita (dividendo) paga pelo fundo de papel (11%) e pelo fundo de escritório (8%), mas o ganho de capital que pode ocorrer no preço dos imóveis com essa defasagem é significativo”, ele diz André Freitas, que calcula rentabilidade de até 25%. Para reforçar a análise, ele cita a negociação desta semana envolvendo o Pátio Victor Malzoni, em São Paulo (SP).

A Bluemacaw Catuaí Triple A (BLCA11) adquiriu seis lajes do edifício considerado um marco na Avenida Brigadeiro Faria Lima, o coração financeiro de São Paulo e uma das regiões mais cobiçadas no segmento de escritórios. O negócio foi vendido por quase R $ 40 mil o metro quadrado, bem acima do que vinha sendo negociado nos últimos meses.

Para analistas, o segmento de logística continua atraente e os shoppings começam a se recuperar com a reabertura de complexos comerciais em todo o país. Aproveitando os descontos atuais, ambos representam oportunidades de médio e longo prazo, segundo especialistas.

Na avaliação de Caio Conca, no médio prazo, o segmento de placas corporativas é a melhor oportunidade de ganho de capital, mas existem alternativas mais simples para quem quer começar agora. “Existem fundos de fundos (FOF) sendo negociados com deságio de até 20% do valor patrimonial, que é o valor de mercado dos fundos”, destaca.

“Para quem está entrando no mercado agora e não sabe o que comprar, o FOF é uma forma simples de captar esse potencial de aumento dos fundos imobiliários”, completa.

FII Talks 2021 segue nesta quarta-feira (Registre-se aqui) com os palestrantes Ricardo Caló, vice-presidente da Marriott International na América Central e do Sul; Felipe Gaiad, gerente de fundos imobiliários da HSI; Leandro Bousquet, chefe de investimentos imobiliários da Vinci Partners; Pedro Carraz, sócio responsável pela gestão de FIIs na XP Asset; André de Abreu Pereira, sócio e CEO da Tellus; Carlos Martins, sócio e gerente de fundos imobiliários da Kinea; Caio Castro, sócio da RBR Asset.

Haverá também um painel extra sobre fundos de papel e suas perspectivas em meio ao aumento das taxas de juros, com a participação de Camila Almeida (Habitat Capital Partners), Brunno Bagnariolli (Mauá), Yannick Bergamo (Iridium) e José Eduardo Varandas (Valora) .

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